В соответствии общим правилом, установленным в ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее – Закон о приватизации), жилые помещения, находящиеся в общежитиях, приватизации не подлежат.

Но, как из любого правила всегда есть исключения, так и в этом правиле. А именно, ст.7 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» (далее – Закон о введение в действие ЖК РФ), содержит условие, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Именно такое толкование ст.7 названного Федерального закона дал Верховный Суд РФ (ВС РФ) в Определении от 15 мая 2007 года № 57-В07-6.

Некоторые чиновники засомневались в конституционности ст.7 названного Федерального закона, которая, по их мнению, эта статья изменяет ст.4 закона о приватизации жилья и фактически разрешает приватизацию общежитий в обход этого закона о приватизации.

Эта проблема также была рассмотрена Конституционным Судом РФ по запросу одного из судов Тюменской области. И Конституционный Суд РФ в определении от 03 июля 2007 года № 425-О-О отказал в принятии запроса этого суда, подтвердив конституционность ст.7 закона о введении в действие ЖК РФ.

Так что теперь, можно смело приватизировать жилые помещения в общежитиях, переданных от организаций муниципальным образованиям, с последующим переводом жилых помещений в нежилые (например, в магазины).

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении от 15 мая 2007 года N 57-В07-6 установила, что в силу ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

А согласно ст.2 Закона о приватизации граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных положениями Закона о приватизации, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Разрешая дело и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что занимаемое истцами изолированное жилое помещение, ранее использовавшемся в качестве общежития открытым акционерным обществом и переданного согласно постановлению главы местной администрации в муниципальную собственность.

В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу, что на истцов в силу ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ непосредственно распространяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма и поэтому в соответствии со ст.2 Закона о приватизации истцы имеют право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

С таким выводом суда первой инстанции согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит вывод суда первой и кассационной инстанции правильным, основанным на нормах материального права, регулирующих спорные отношения.

Президиум Белгородского областного суда, отменяя вынесенные по делу судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что судом первой и кассационной инстанции не учтена ст.4 Закона о приватизации, согласно которой жилые помещения, находящиеся в общежитиях, приватизации не подлежат. Кроме того, по мнению президиума, по буквальному смыслу ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ ее нормы распространяются на отношения, возникающие при пользовании помещениями в домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не в общежитиях, изначально построенных в таком статусе.

Однако Судебная коллегия посчитало, что данное судом надзорной инстанции толкование норм ст.7 Закона в введении в действие ЖК РФ искажает их смысл и содержание, а также не соответствует положениям ст.16 ЖК РФ, которая к видам жилых помещений относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, ее часть, комнату, а не общежития.

Из положений ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Поскольку жилой дом был принят в муниципальную собственность в соответствии с постановлением главы местной администрации, то после вступления в силу Закона в введении в действие ЖК РФ статус данного дома как общежития был утрачен в силу закона и у граждан, в том числе истцов по настоящему делу, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имеется право приобрести их в собственность согласно ст.2 Закона о приватизации.

Кроме того, президиум не учел установленного судом первой инстанции обстоятельства обустройства спорной квартиры для постоянного проживания по утвержденным местной администрацией проектам перепланировки нежилых помещений первого этажа общежития за счет истцов.

С учетом изложенного обжалуемое постановление президиума нельзя признать законным, в связи, с чем оно подлежит отмене.

Подлежащим отмене Судебная коллегия находит и определение Свердловского районного суда об оставлении искового заявления без рассмотрения, как вынесенного во исполнение незаконного судебного постановления.

Руководствуясь ст.387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила, что постановление президиума Белгородского областного суда и определение Свердловского районного суда отменить. И оставить в силе решение Свердловского районного суда и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда.

А вот Конституционный суд РФ свои определением от 3 июля 2007 года N 425-О-О отказал в принятии к рассмотрению запросов городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры Тюменской области о проверке конституционности ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ.

И вот почему. Конституционный суд РФ, рассматривая обращение, пришел к выводу о том, что подлежащая применению при рассмотрении данных дел ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ, предусматривающая, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма, не соответствует Конституции РФ, Лангепасский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры Тюменской области приостановил производство по этим делам и обратился в Конституционный Суд РФ с запросами о проверке ее конституционности.

По мнению заявителя, названная норма ставит в неравное положение перед законом граждан, получивших жилые помещения, находящиеся в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, и граждан, занимающих жилые помещения, использующиеся в качестве общежитий и находящиеся в ведении органов местного самоуправления со дня их ввода в эксплуатацию, а потому противоречит ст.7, 19 (ч.1), 35 (ч.2), 55 (ч.3) Конституции РФ, а также ограничивает право граждан, проживающих в общежитиях, на приватизацию жилого помещения.

Так, Конституция РФ, провозглашая РФ социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7, ч.1), одновременно закрепляет соответствующие права и свободы человека и гражданина, в том числе право на жилище, обязывая органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (ст.40).

А введение в действующее законодательство ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ было обусловлено прежде всего задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.

Распространение законодателем, в полномочия которого входит определение действия закона по кругу лиц, на указанные жилые помещения действия норм ЖК РФ о договоре социального найма устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод, поскольку, вопреки утверждению заявителей, направлено исключительно на реализацию положений, закрепленных в ст.40 Конституции РФ.

При этом следует учитывать, что ст.7 Закона о введении в действие ЖК РФ не регулирует отношения по приватизации жилых помещений, осуществляемой на основании специального закона — Закона о приватизации и с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, согласно которой ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность (Постановление от 3 ноября 1998 года N 25-П).

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то, или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения, и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение (определения от 2 ноября 2000 года N 220-О, от 14 декабря 1999 года N 229-О и др.).

Неконституционность оспариваемой нормы заявители усматривают также в том, что она распространяется только на определенную категорию граждан — лиц, проживавших в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, тогда как, по их мнению, нормы ЖК РФ о договоре социального найма должны распространяться на все жилые помещения, используемые в качестве общежитий, а проживающие в них граждане должны иметь право на их приватизацию.

Тем самым фактически перед Конституционным Судом РФ ставится вопрос о внесении изменений в действующее жилищное законодательство. Разрешение этого вопроса, которое потребовало бы отказа от существования специального режима использования определенных жилых помещений, не входит в полномочия Конституционного Суда РФ, как они определены в ст.125 (ч.4) Конституции РФ и ст.3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде РФ».

Исходя из изложенного и руководствуясь п.2 ч.1 ст.43 и ч.1 ст.79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде РФ», Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры Тюменской области, поскольку они не отвечают требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде РФ», в соответствии с которыми обращение в Конституционный Суд РФ признается допустимым.

If you enjoyed this post, make sure you subscribe to my RSS feed!